Máte stavební pozemek, ale chybí vám kapitál na výstavbu? Nebo naopak hledáte způsob, jak bezpečně investovat do nemovitosti a postavit dům, aniž byste museli okamžitě vykoupit drahý pozemek? Existuje řešení, které spojuje zájmy obou stran do jediného právního rámce a oběma dává jistotu. V Preegal advokátní kanceláři jej pro klienty běžně připravujeme.
V tomto článku vysvětlíme, jak funguje model, kdy investor staví na pozemku majitele, pozemek od něj následně odkoupí a majitel za to získá zpět jednu hotovou bytovou jednotku v nově postaveném domě. Ukážeme, proč je u takových transakcí klíčová advokátní úschova a jak celý proces ošetřit smluvně tak, aby nikdo nezůstal bez záruk.
Chcete bezpečně investovat do nemovitosti? Začněte u smlouvy
Investice do nemovitosti patří mezi nejstabilnější způsoby zhodnocení peněz, ale i ona má svá rizika. Nejčastější potíže nevznikají na trhu, ale v dokumentech: skryté právní vady pozemku, nevyjasněné zástavy, špatně nastavená kupní cena nebo nezajištěné předání peněz. Dobře sepsaná smlouva tato rizika výrazně snižuje.
Mezi typická rizika, na která je třeba ve smlouvě pamatovat, patří:
• zástavní právo banky váznoucí na pozemku (typicky z hypotéky původního vlastníka),
• věcná břemena, předkupní a nájemní práva nebo exekuce,
• riziko, že druhá strana od záměru odstoupí poté, co už jste vynaložili náklady na projekt,
• nejistota okolo skutečné výše kupní ceny v okamžiku převodu.
Řešením není slepá důvěra, ale smluvní pojistky - prohlášení o právním stavu nemovitosti, smluvní pokuty za jeho porušení, jasně definované lhůty a kroky, a zejména složení kupní ceny do advokátní úschovy.
Jak postavit na cizím pozemku a mít současně jistotu
Klasická situace: vlastníci mají pozemek, ale chybí jim prostředky na výstavbu. Investor má prostředky i schopnost dům postavit, ale pozemek mu nepatří. Obě strany se potřebují, jenže každá se obává, že druhá nesplní svůj díl. Proto je vhodné celý záměr zachytit do jedné provázané smlouvy - nejčastěji do smlouvy o smlouvě budoucí, která dopředu nastaví všechny budoucí kroky.
Model v praxi: krok za krokem
1.Záměr a součinnost. Investor na své náklady zpracuje projektovou dokumentaci a obstará stavební povolení; vlastníci mu k tomu poskytnou součinnost a plnou moc k jednání se stavebním úřadem.
2.Budoucí kupní smlouva k pozemku. Po pravomocném stavebním povolení se vlastníci zavážou prodat pozemek osobě určené investorem za předem dohodnutou cenu.
3.Vypořádání hypotéky přes úschovu. První část kupní ceny ve výši zůstatku úvěru se složí do advokátní úschovy a po zápisu do katastru se uvolní přímo zástavnímu věřiteli - pozemek se tak „očistí“ od zástavy.
4.Výstavba domu. Investor postaví bytový dům (například o deseti jednotkách), zajistí kolaudaci a rozdělení domu na jednotky zapsané v katastru.
5.Zpětné nabytí jednotky. Vlastníci původního pozemku získají zpět jednu bytovou jednotku v novém domě. Druhá část ceny za pozemek se započte proti kupní ceně jednotky - peníze tak „kolují“ jen v nutném rozsahu.
6.Zajištění pro obě strany. Předkupní právo k jednotce ve prospěch vlastníků, smluvní pokuty za nesplnění závazků a pravidelné informování o postupu projektu.
Výsledkem je situace, kdy investor staví fakticky na pozemku, který v okamžiku zahájení ještě plně nevlastní, a původní vlastník neztrácí jistotu - má smluvně garantováno, že na konci získá hotové bydlení a férové vypořádání.
Proč je advokátní úschova srdcem celé transakce
Advokátní úschova je neutrální „třetí strana“, která drží peníze do okamžiku, kdy jsou splněny dohodnuté podmínky. Kupující tak má jistotu, že peníze odejdou až po zápisu vlastnického práva do katastru, a prodávající má jistotu, že peníze jsou připraveny a zajištěny. V popsaném modelu úschova plní hned několik rolí:
- Vyplacení hypotéky: část ceny za pozemek se uvolní přímo bance jako zástavnímu věřiteli, čímž se pozemek zbaví zástavy.
- Ochrana při převodu jednotky: doplatek ceny za bytovou jednotku se uvolní až po zápisu vlastnictví nabyvatele do katastru.
- Důvěra mezi stranami, které se nemusí znát: nikdo neposílá peníze „na dobré slovo“.
V Preegal advokátní kanceláři poskytujeme advokátní úschovu jako součást komplexního právního servisu u nemovitostních transakcí. Peníze jsou vedeny na zvláštním účtu odděleně od prostředků kanceláře a jejich uvolnění se řídí přesně tím, co je sjednáno ve smlouvě
Často kladené dotazy
Lze postavit dům na cizím pozemku a mít jistotu, že o investici nepřijdu?
Ano. Nejčastěji se to řeší smlouvou o smlouvě budoucí, která dopředu zaváže vlastníka pozemek prodat, případně institutem práva stavby. Klíčové je doplnit smluvní pokuty, jasné lhůty a advokátní úschovu, aby měla jistotu každá strana.
Co je advokátní úschova a proč ji použít?
Advokát drží kupní cenu na zvláštním účtu a uvolní ji až po splnění dohodnutých podmínek, typicky po zápisu do katastru nemovitostí. Úschova chrání kupujícího i prodávajícího.
Jak bezpečně investovat do nemovitosti zatížené hypotékou?
Část kupní ceny ve výši zůstatku úvěru se složí do advokátní úschovy a po zápisu vlastnického práva do katastru se uvolní přímo bance. Tím se pozemek zbaví zástavy a kupující získá nezatíženou nemovitost.
Komu bude patřit dům postavený na cizím pozemku?
Záleží na zvoleném právním řešení. Pokud se pozemek převede na investora, stavba je jeho součástí. U práva stavby může být stavebník vlastníkem stavby odlišným od vlastníka pozemku po dohodnutou dobu. Vždy doporučujeme řešení konzultovat předem.
Potřebuji na takovou transakci advokáta?
Důrazně to doporučujeme. Jde o provázané smlouvy s vysokými částkami, zástavami a dlouhými lhůtami. Chybně nastavená smlouva může jednu ze stran připravit o investici i o bydlení.
Chcete to nastavit bezpečně? Ozvěte se nám
Pomáháme investorům i vlastníkům pozemků nastavit celou transakci tak, aby byla férová a právně neprůstřelná - od první smlouvy o smlouvě budoucí přes stavební část až po advokátní úschovu a převod jednotek. Pokud zvažujete investici do nemovitosti nebo výstavbu na cizím pozemku, kontaktujte Preegal advokátní kancelář a celý záměr s námi proberte ještě dřív, než cokoli podepíšete.
