Rodič chce předat dům jednomu z dětí, ale nechce, aby ostatní přišli zkrátka - ani aby se po letech v dědickém řízení strhl spor o započtení daru. Existuje řešení, které je férové, právně čisté i daňově výhodné.
Předat nemovitost dětem ještě za života je rozumný krok. Vyhnete se nejistotě dědického řízení a dáte rodině jasno. Problém nastává ve chvíli, kdy je dětí víc a nemovitost má dostat jen jedno z nich - třeba proto, že už v domě bydlí nebo se o rodiče stará.
Pouhé darování jednomu dítěti totiž nese skryté riziko: neobdarovaní sourozenci mohou později v dědickém řízení namítat započtení daru na svůj povinný (dědický) podíl. Z dobře míněného převodu se tak po letech může stát rodinný spor u soudu.
Co je započtení daru na dědický podíl
Když rodič za života daruje majetek jednomu z dětí, může se hodnota daru v dědickém řízení zohlednit. Neobdarovaný potomek se může za splnění zákonných podmínek domáhat, aby se obdarovanému sourozenci dar započetl na jeho podíl — cílem institutu je spravedlivě rozvrhnout to, co od zůstavitele do rodiny přišlo.
V praxi to znamená napětí mezi dětmi přesně ve chvíli, kdy by rodina měla držet pohromadě. A pokud dar nebyl pořádně zdokumentovaný nebo se sourozenci neshodnou na jeho hodnotě, spor se může protáhnout na měsíce i roky.
Řešení: kombinace darovací a kupní smlouvy
Osvědčená cesta, jak nemovitost předat jednomu dítěti a zároveň férově vyrovnat druhé, spočívá v tom, že se převod rozdělí do dvou právních titulů v rámci jednoho dohodnutého celku:
Modelová situace
Rodič má dům a dvě děti. Dům má připadnout synovi, dcera má dostat odpovídající hodnotu v penězích. Místo prostého darování celého domu synovi se převod nastaví tak, aby obě děti vyšla nastejno - a aby do budoucna nebylo co namítat.
1. Darovací smlouva na podíl pro jedno dítě. Ideální polovina nemovitosti se převede na syna darem od rodiče.
2. Kupní smlouva na druhý podíl. Druhá ideální polovina se převede na syna kupní smlouvou.
3. Kupní cenu nezaplatí rodiči, ale sourozenci. Kupní cenu syn hradí ve prospěch dcery. Tím se dcera dostává ke své hodnotě a syn získává celou nemovitost.
Obě děti obdrží srovnatelnou hodnotu a celé uspořádání je jasně zdokumentované pro případ pozdějšího dědického řízení. Dcera dostane své vyrovnání hned a je to černé na bílém. To výrazně snižuje riziko budoucího sporu mezi sourozenci.
Daňová stránka: zpravidla bez daně, ale s jednou podmínkou
Pro převody v rodině platí příznivý režim. Bezúplatné nabytí (dar) je u příbuzných v přímé linii i mezi sourozenci zpravidla osvobozeno od daně z příjmů podle § 10 odst. 3 zákona o daních z příjmů. Stejné osvobození se vztahuje i na finanční částku, kterou jeden sourozenec poskytne druhému.
Na co dát pozor: u kupní části převodu je třeba samostatně posoudit zdanění příjmu z prodeje na straně prodávajícího (rodiče). Tady rozhoduje takzvaný časový test vlastnictví. Zda a kdy je tento příjem osvobozen, závisí na konkrétní době držby a způsobu užívání nemovitosti - proto se vyplatí nechat si nastavení posoudit advokátem ještě před podpisem, aby vás nepřekvapila daňová povinnost. Tvrzení „celé je to vždy bez daně“ je zjednodušení, které se v některých případech nemusí potvrdit.
Proč peníze patří do advokátní úschovy, i když jde o rodinu
Mezi podpisem smluv a zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí vždy uplyne nějaký čas. A právě v tomto mezidobí se může cokoli stát - od úmrtí jedné ze stran po komplikaci na katastru. Pokud by druhý sourozenec dostal kupní cenu „na ruku“ předem a vklad by neproběhl, vzniká nepříjemná situace.
Proto je vhodné peníze uložit do advokátní úschovy. Funguje jednoduše a bezpečně:
1. Peníze jdou na samostatný účet. Kupní cena se složí na zvláštní účet úschovy vedený advokátem, odděleně od jeho vlastních prostředků.
2. Uvolnění až po splnění podmínek. Peníze se vyplatí druhému sourozenci teprve poté, co se splní předem dohodnuté podmínky - typicky po provedení vkladu vlastnického práva do katastru.
3. Jistota pro obě strany. Kupující ví, že o peníze nepřijde, dokud nezíská nemovitost. Příjemce ví, že peníze už jsou bezpečně složené a čekají na něj.
Často kladené dotazy
Jak převést nemovitost na jedno dítě, aniž ostatní přijdou zkrátka?
Ve vztahu k jednomu podílu se nemovitost převede darem a ve vztahu k druhému podílu kupní smlouvou, přičemž kupní cenu hradí kupující sourozenec přímo ve prospěch toho druhého (neobdarovaného). Každé dítě tak získá srovnatelnou hodnotu a předejde se pozdějšímu sporu o započtení daru na dědický podíl.
Co je započtení daru na dědický podíl?
Institut dědického práva, podle kterého se dar poskytnutý jednomu dědici může v dědickém řízení zohlednit při výpočtu podílů. Neobdarovaný dědic se může domáhat, aby se hodnota daru obdarovanému započetla, a dosáhnout tak spravedlivějšího rozdělení.
Je převod mezi blízkými příbuznými osvobozen od daně?
Dar je u příbuzných v přímé linii i mezi sourozenci zpravidla osvobozen od daně z příjmů. U kupní smlouvy je ale třeba zvlášť posoudit zdanění příjmu z prodeje na straně prodávajícího, kde rozhoduje časový test vlastnictví.
Proč dávat peníze do advokátní úschovy?
Úschova chrání obě strany pro případ, že se v mezidobí mezi podpisem a převodem cokoli změní. Peníze leží na samostatném účtu a uvolní se až po splnění dohodnutých podmínek, typicky po vkladu vlastnického práva.
Chcete mít jistotu?
Připravíme za vás darovací smlouvu i kupní smlouvu, žádost o zápis do katastru nemovitostí, vyřídíme daňové záležitosti a zajistíme úschovu kupní ceny u advokáta. Vy si jen vyberete termín podpisu.
